サブリース規制法 可決成立‼
6月12日、サブリース事業者に対して規制をかける、「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律案」が参議院本会議により可決成立しました。年内にも規制が始まるようです。
内容は、大まかに言うと、サブリース業者についての規制と、賃貸住宅管理業制度の創設という2点です。
サブリースとは、オーナーから一括借上した建物を又貸し・転貸することです。
サブリース業者とオーナーの契約は通常、賃料保証の内容について5年～10年で見直しをおこなう条項が入っているのですが、一部のサブリース業者の説明が不足していたことが原因でトラブルになることが増え、社会問題になっていました。
「絶対に損をしない」「必ずもうかる」といった不当な勧誘や誇大広告の禁止と上記の様な家賃変動リスクなどの重要事項について書面での説明が義務づけられます。
サブリース業者との契約については、過去に消費者庁、金融庁及び国土交通省から以下のような注意喚起がありました。
注意１．賃料は変更になる場合があります。
○多くのサブリース契約では、定期的に賃料を見直すこととなっています。
○「家賃保証」と謳われていても、入居状況の悪化や近隣の家賃相場の下落により賃料が減額する可能性があります。
○「空室保証」と謳われていても、入居者の募集時等に賃料支払の免責期間が設けられている場合があります。
注意２．契約期間中でも解約されることがあります。
○「30 年一括借り上げ」と謳われていても、契約書でサブリース業者から解約することができる旨の規定がある場合は、契約期間中であっても解約される可能性があります。
注意３．契約後の出費もあります。
○オーナーは、サブリース業者が賃貸住宅を使用するために必要な修繕費用を求められる場合があります。
○賃貸住宅の老朽化等による、建物や設備の修繕費用が必要になります。
○賃貸住宅に対する固定資産税は所有者であるオーナーの負担となります。
そして、サブリース契約を伴う投資用不動産向け融資を受ける際の注意点として下記の様な指摘がありました。
サブリース契約を伴う投資用不動産向け融資を受ける際、不動産業者や金融機関による以下のような不正行為の事例が確認されていますので、疑問点があれば、不動産業者や金融機関に確認するとともに、必要に応じ、「相談窓口」にご相談ください。
○不動産業者や金融機関が、賃貸住宅の賃料や入居率について、実勢よりも高く想定し、又は実績値よりも高い数値に改ざんして、当該賃貸住宅の評価を行い、割り増された不動産価格に基づき、金融機関から必要以上に多額の融資が実行されていた事例。
〇金融機関の融資審査を通すために、不動産業者が以下のような不正行為を行っていた事例があります。 ・ 自己資金のないオーナーの預金通帳の残高を改ざん・一定の年収基準を満たすようオーナーの所得確認資料を改ざん・自己資金のないオーナーについて、オーナーの口座に金融機関の融資審査に必要となる資金を振り込み（見せ金）・自己資金のないオーナーについて、売買契約に必要となる諸費用等を捻出するため、実際の売買価格よりも水増しした価格による売買契約書を金融機関用として作成していた事例。
〇金融機関が、融資の条件として、オーナーにとって不必要なカードローン・定期預金・保険商品等を販売する抱き合わせ販売を行っていた事例。
上記のことは、〇○の馬車問題などで大きく報道されましたのでご存知の方も多いでしょう。
サブリース＝賃料保証、管理不要だから安心という説明を受けた投資家も多かったと思います。
物件を販売するために家賃が高く設定されているケースもあり、その後の賃料改定要求、最悪のケースはサブリース会社の倒産などでキャッシュフローが悪化し大変なことになりました。
サブリースを利用する場合でも周辺の家賃相場と下落率は入念に調べておかなければなりません。
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